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在日常的房屋租赁关系中，承租人出于生活、工作等的需要，会对房屋进行一定的装饰装修，以满足自身的使用需求。然而，当房屋租赁合同关系终止后，装饰装修物的处理往往成为租赁双方的争议热点，该争议在裁判实践中会涉及添附、不当得利等法律制度的适用。

装饰装修范围的界定
   准确界定“装饰装修”的范围是解决房屋租赁关系终止后装饰装修物处理的先决问题，但现有法律对于何谓房屋租赁活动中的装饰装修并无明确的规定，但可结合有关规定的条文进行分析。
o  《住宅室内装饰装修管理办法》第2条规定 ：本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。文义上看，装饰装修主要指在建筑物或构筑物上进行安装、修饰处理的工程建筑活动。例如吊设天花板、墙壁粉刷油漆、铺设地砖等。
o  《合同法》第223条规定 ：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。规定上将租赁物的改善与增设物并称，可见增设在建筑物上的物也应属于“装饰装修物”的范畴。例如空调、电梯、消防设施等。
o  “装饰装修物”并不包括扩建。房屋扩建主要指对房屋进行加高加层，以达到增加使用面积的目的。其与装饰装修物的区别在于：房屋的扩建可能会对相邻人甚至公共利益产生影响，一般需经部门审批。

附合装饰装修物的认定
   基于物尽其用、效益最大化的考虑，在处理装饰装修物时的一个重要考量因素即是区分装饰装修物是否与租赁物形成附合。如果装饰装修物已与房屋结合在一起，分离需要破坏房屋或花费巨大，可认定形成附合。如前述的铺设地砖、粉刷墙壁、吊设天花等即属于形成附合的情形，非毁损不能导致分离。
区分是否形成附合的理论依据在于添附制度。按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，由于未产生所有权变动，其所有权仍归于承租人；而对于形成附合的装饰装修物，为了充分实现物的使用价值和效用，出租人应取得装饰装修物的所有权，由此造成承租人的损失，出租人应向承租人承担适当的补偿。但是，比照添附理论进行处理虽然有其合理性，但也会存在因与现实情况不符而导致的不公平结果。
   吴某将自有房屋出租给李某，双方就此签订了租赁合同。李某是一名模特，出于工作需要，其将其中一个房间改为衣帽间，并添加了许多墙柜用作衣橱。后因双方签订的租赁合同被认定为无效，双方就衣帽间的处理产生争议。
   分析：李某对于衣帽间的改造属于形成附合的装修行为，如果比照添附理论处理，吴某收回房屋后还需要给予李某一定的补偿。但是，衣帽间对于吴某而言其实并不一定意味着获利，吴某可能需要的仅是一个适于居住、便于出租的房间，衣帽间对其可能更多的是一种负担，一概让其承担折价补偿的责任并不公平。承租人对房屋装饰装修体现的是其个人对房屋的主观需求或者服务于自己的特定目的，但不能据此强制要求出租人接受装饰装修物，否则即有“强迫得利”之嫌。
   因此，在承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，应以出租人是否同意利用作为其是否因承租人的装饰装修获取利益的判断标准，同意利用的，则折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
   合同解除时，装饰装修物的处理原则
   合同解除时，对于经出租人同意的装饰装修，装饰装修物的处理仍需要区分是否形成附合的情形。
   未形成附合的装饰装修物
   如前所述，未形成附合的装饰装修物所有权因仍归属于承租人，承租人可以拆除取回。一方面，承租人拆除取回并不以出租人同意为前提，但拆除时须尽到安全注意义务，不得对房屋造成损坏，否则要承担相应的赔偿责任；另一方面，承租人对于是否拆除有选择权，而非必须拆除，除非出租人同意补偿，否则对于承租人选择不拆除装饰装修物而径行向出租人主张补偿装饰装修费用的，则不应得到支持。当然合同另有约定的，从尊重当事人意思自治的角度考虑，应依约定履行。
2形成附合的装饰装修物
   而对于已形成附合的装饰装修物，则需视乎合同解除的原因与过错，分为四种情形予以处理：
?  因出租人违约导致合同解除，承租人可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失。确定剩余租赁期内附合的装饰装修物价值应根据房屋租赁合同约定的租赁期限、将装饰装修费用平均分摊，计算租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。
?   因承租人违约导致合同解除，承租人不得向出租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。这是为了避免承租人以其违约行为获取利益，但若出租人同意利用装饰装修的，予以适当补偿，“在利用价值范围内”的界定可参照上述关于剩余租赁期内装饰装修残值的标准。
?   因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方根据各自的过错承担相应的责任?！逗贤ā返?20条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。但应注意的是，在确定应分担的残值损失时，仍需考虑出租人是否同意利用的因素，若出租人同意利用，视为其获取了利益，在确定残值损失时应扣减出租人同意补偿的部分。
?  因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担，法律另有规定的除外。

[来源 :“广州仲裁委员会”（gzac_gziac）微信平台]