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编者按：办案质效是仲裁工作的生命线。武汉仲裁委员会微信公众号推出“案例精选”栏目，旨在通过解析典型仲裁案例，普及法律知识，展现仲裁高效、专业、公正的优势，同时为市场主体提供风险防范指引，助力法治化营商环境建设。欢迎社会各界关注，共同推动仲裁事业高质量发展。

【案例精选2】房屋租赁合同纠纷案

一、案情简介

2022年，申请人刘某承租被申请人某物业公司的场地开设便利店，双方签订了5年的《租赁合同》，并支付了第一年的租金。

2023年5月，该物业公司两次向刘某发函：以“客诉”及“场地”原因，要求6月份解除合同?？退咴蛭罕憷辍盎队饬佟钡挠镆舨ケㄔ斐伞霸肷廴尽?，“关东煮”存在较大气味造成“气味污染”。随后又两次发函要求刘某撤场搬离，同时通知刘某将对便利店停水停电，造成店内冷藏商品损坏。刘某在停电当天委托公证处进行证据保全，又委托评估公司对店内经济损失进行评估，评估损失价值100多万元。

后刘某向武汉仲裁委申请，要求物业公司赔偿其单方面恶意违约对自己造成的各项直接经济损失100多万元，承担公证费、评估费及仲裁费用。

仲裁庭审查双方《租赁合同》，其中约定甲方（物业公司）可以以“客诉原因”“乙方任何方式的抵触和不服从甲方管理”“甲方自身原因”“业主要求”“甲方开展自营”等多个条款内容享有单方合同解除权。同时，物业公司行使以上单方合同解除权时，以“甲方不承担任何违约责任”“甲方依据合同约定单方解除合同时，乙方除按照相关条款承担责任外，还应按照本合同总金额20%向甲方承担违约定金”等形式免除自身责任。合同第六条“违约责任”条款中多为对于乙方的违约责任约定。

二、争议焦点

（一）物业公司是否有权单方解除合同

本案最大的争议焦点：物业公司是否有权按照《租赁合同》的约定以“客诉”“业主要求”“甲方自身原因”等行使单方合同解除权，要求刘某退租清场。

（二）《租赁合同》的免责条款对刘某是否有效

《租赁合同》约定物业公司单方合同解除权的条款中，一并对应约定物业公司（甲方）行使单方合同解除权不予承担任何责任。

（三）仲裁庭是否应当采纳刘某单方委托公证机构和评估机构所作出的报告

本案中，刘某单方委托公证机构和评估机构作出报告用以固定损失。物业公司以“推定全损没有依据”“单方委托”“未经质证”“虚构”等理由不予认可。

三、裁决结果

仲裁庭裁决：

（一）被申请人向申请人支付公证费、评估费用，并赔偿经济损失20余万元；

（二）本案仲裁费由被申请人承担。

四、事实认定与相关法律法规解读

（一）关于物业公司是否有权按照《租赁合同》的约定以“客诉”“业主要求”“甲方自身原因”等单方解除合同，要求刘某退租清场

《民法典》关于单方合同解除权的规定分为约定单方解除合同和法定单方解除合同两种形式。本案中，物业公司认为：由于便利店“欢迎光临”的语音播报声音造成“噪声污染”，“关东煮”造成“气味污染”，所以其发函解除合同符合约定解除合同的情形。

仲裁庭认为：首先，物业公司在租赁前应当知悉便利店的营业模式和营业状态。便利店播放“欢迎光临”语音提示为正常营业行为，构成噪声有具体的分贝标准，物业公司简单以“客诉”为由解除合同，损害了合同的稳定性和对方的合法权益。而便利店设置于一楼大堂内，空气流通较好，关东煮通常不会达到污染空气的浓度。其次，“噪声污染”“气味污染”等“客诉”问题属于可以改进的项目，完全可以协商解决，合同中也明确约定发生投诉应先协商解决，而非直接解除合同。物业公司接到投诉后既未核实情况也未采取任何协商措施，而是直接要求解除合同，违反合同约定及法律强制性规定。

对于物业公司以合同所列“甲方自身原因”为由解除合同，仲裁庭认为：第一，该约定解除权实际为无理由任意解除权，其约定与《民法典》的立法精神相悖?！睹穹ǖ洹返谖灏倭醯诙罟娑ǎ骸暗笔氯丝梢栽级ㄒ环浇獬贤氖掠?。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同?！备锰醯牧⒎ㄗ谥际侵赣刑跫?、有理由解除合同，例如出现对方违约、合同目的无法实现等情况时，赋予一方或双方合同解除权，以防止陷入合同僵局，而并非允许当事人约定无理由任意解除合同，随意破坏契约。第二，任意解除权的订立有违合同的根本目的，如果允许当事人在合同中随意约定任意解除权，那么交易的可靠性和稳定性将无从谈起，订立合同的初衷将不复存在，将导致合同双方之间的利益严重失衡，必将对经济秩序造成严重影响。第三，在刘某正常履行合同的情况下，物业公司利用甲方强势地位通过约定方式随意解除合同，明显违反《民法典》第六条规定的公平原则、第七条规定的诚信原则及第八条规定的守法与公序良俗原则。仲裁庭认为合同讲究权利义务基本对等，物业公司约定无理由单方解除合同明显对刘某不公，也违背基本的契约精神，应对该约定做必要限制。若允许物业公司随意解除合同，必将导致刘某的便利店无法继续营业，其为开店投入的装修、人力成本、商品等都将遭受一定程度的损失是不争的事实。故仲裁庭认为物业公司约定以“甲方原因”单方无理由行使解除权无效，其据此作出的解除合同的行为亦无效。

（二）关于《租赁合同》的免责条款对刘某是否有效

仲裁庭认为，《租赁合同》仅约定刘某违约应承担相应责任，而物业公司则可任意解除合同，无任何违约责任。合同中的上述约定因违反了权利义务对等的基本契约精神、违反了法律规定的公平原则和守法与公序良俗原则而无效。根据《民法典》第一百五十七条之规定，刘某因物业公司无效的解除合同行为遭受了多项损失，物业公司应承担赔偿责任。

（三）关于仲裁庭是否应当采纳刘某单方委托公证机构和评估机构所作出的报告

仲裁庭认为，物业公司发函要求刘某撤场搬离，随后通知刘某将对便利店断水断电。在双方矛盾激烈且无法协调的情况下，要求刘某与物业公司共同协商选择公证和评估机构实属强人所难。仲裁庭审查认为，刘某选择的公证处和评估机构均符合法律规定。

在实务中，当事人不认可另一方单方选择评估机构作出的评估报告实属常见。根据法律规定，另一方当事人如果有证据或者理由足以反驳单方委托的评估结果，并申请重新鉴定，法院或仲裁机构通?；嶙夹?。这就意味着当事人单方选择的评估结果可能不被采纳，而需要重新进行评估，这不仅会延长仲裁或诉讼的时间，还可能增加当事人的费用支出。同时，单方委托评估鉴定还可能出现评估范围、依据的材料、评估的标准不尽合理，导致浪费资源还无法得到支持的情况。本案中，虽然仲裁庭认可了《公证书》《价格评估报告书》的证据“三性”（即真实性、合法性、关联性），但是并未全部认可报告所认定的商品损失项目和金额。仲裁庭仅对于店内商品中快消食品类、冷藏品类、奶制品类等保质期较短（短于6个月）的、不易储存的食品饮料类损耗予以认可。根据《民法典》第五百九十一条的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”故仲裁庭对于其他类保质期长、可存放、可其他途径处理的商品的损失并未予以支持。

五、结语和建议

随着时代的发展，法律在调节社会关系、维护社会秩序方面发挥着越来越重要的作用。本案中，申请人刘某未尽到谨慎签约之责，而物业公司制定显失公平的合同条款，并据此无正当理由单方解除合同。在此情形下，仲裁庭秉持公正与专业，在法律许可的范围内行使裁量权，以?；な芩鸱降暮戏ㄈㄒ妗?/span>

本案作为具有代表性的案例，为我们提供了一个深入探究法、理、情三者关系以及法律效果与社会效果相互影响的契机。案例所呈现出的种种问题，不仅是法律层面的争议，更是对社会秩序的稳定性、公平正义的价值追求以及经济稳定发展的深刻考量。

本案例从法律效果审视，仲裁庭对于相关法律条款和规则的适用，例如免责条款无效认定、约定合同解除权的限制、损害赔偿条款的运用、根本违约标准的把控等，切实维护了法律的权威性和公正性，为当事人的权益提供了清晰明确的法律依据及坚实有力的?；?。然而，仲裁庭并未对刘某的全部仲裁请求全盘认可，也提醒着商事主体，法律的公正性和严肃性决定了其不会对缺乏法律认知的主体给予特殊照顾，而只会依据法定程序和证据规则作出公正的裁决。

法律并非是机械僵化的存在，仲裁庭在考量法理的同时，亦充分关注了法理与社会情理相结合。仲裁庭运用裁量权依法?；ち跄忱妫缫浴胺刹磺咳怂选钡姆ɡ硎咏侨峡山艏鼻榭鱿铝跄车シ轿衅拦阑拐庖恍形暮侠硇?，而非刻板要求必须经协商选择机构进行评估才为合法；在适用《民法典》“约定单方合同解除权”的规定时，充分考虑到公平、诚信和公序良俗在商事交易中的重大指导意义，从而对本案中“单方解除合同”行为予以否定性评价。

从这个案例可以看出，商事主体若对合同条款缺乏充分理解和审慎对待，可能会面临不利后果。在市场经济活动中，无论是企业还是个体工商户，均应加强法律学习，提高自身的法律素养，准确把握合同条款的法律含义，切实履行合理的注意义务和审慎义务。同时，社会各界也应当加强对商事主体的法律培训和教育，进一步加强对商事主体的规范和引导，减少因地位差异等因素导致的不公平条款现象，大力推动合同示范文本制度的广泛推行和应用，从源头上减少因法律知识不足或合同条款不规范而引发的纠纷。通过多角度、全方位的努力，积极推动市场环境朝着更加公平、公正、透明的方向发展。

通过各个仲裁机构秉持公正作出的裁决和合理运用的裁量，让当事人感受到法律的公平正义，同时也向社会传递出积极的信号，引导市场主体树立正确的价值观和行为准则。唯有当法律意识深入人心，社会责任得到广泛认同，我们才能营造出一个健康、有序、公平的市场环境，促进经济社会的可持续发展。

评析人：张文来 武汉仲裁委员会专家咨询委员会委员、武仲仲裁员、江汉大学法学院客座教授。某律师事务所创始合伙人，曾获武汉市“十佳律师”称号。